ローン特約とは、購入希望者が物件購入資金として金融機関からの融資を利用する場合、融資可否審査の結論が出るまでの問にとりあえず売買契約を結び、もし融資を受ける事が出来なかったら、その場合は売買契約を白紙撤回するというものである。
住宅・マンション販売では、よく利用される方法である。
では、収益不動産ではどうかと言うと、売主がこのローン特約を拒むケースがある。
売主は融資の可否結果が出るまでの間に、他の購入希望者が現れるかも知れないと考えるからだ。
つまり売主の主張としては、「融資が可能になったら、また商談をしましょう。
それまでに物件が売れていたら諦めて下さい」となる。
収益不動産では、入居者と所有者が賃貸借契約を結んでいるのであるから、所有者は敷金や預かり保証金といったいずれ入居者に返還しなければならない金銭を預かっている。
収益不動産を購入すれば、新しい所有者がこれらの金銭を入居者に返還する義務を負う。
しかし、売買契約時において、この金銭を売主から買主に引き渡す場合と引き渡さない場合がある。
もちろん、これらの金銭を引き渡さない場合でも、返還義務は買主にあるのだ。
どちらの形態にするかは、その地域の商慣習によって決められており、これでその地域区分を示すのは困難であるので、地元の仲介業者などに詳しく聞いて貰いたい。
ちなみに、東京圏では通常、この返還義務のある敷金などを売主から買主へ引き渡す。
しかし、大阪圏では、売主から買主に預かり保証金などの金銭を引き渡さない。
これを大阪圏では、保証金の持ち回りと呼んでいる。
ただ、この際の経理上の処理は、この返還義務のある金銭を上乗せした価格で土地・建物を購入したように行うのが一般的である。
どちらにしても、敷金、預かり保証金は、入居者が退去する場合には部屋の修理費などを差し引いて返還しなければならないので、いつ返還の請求があってもいいように、これらの資金計画も考えておかなければならない。
売買契約書には、その売買代金に応じて印紙を貼らなければならない。
印紙を購入して貼る、すなわち国税を支払っている事になるのだ。
通常は、売主、買主双方が負担する事になっている。
尚、この税額は、我々がよく目にする領収書の印紙税額とは異なっているので注意が必要だ。
不動産の所有権を移転する際に課税される国税。
売買による所有権移転登記の場合は、固定資産税台帳の登録価格（評価証明書の評価額）の５％が課税される。
不動産を取得あるいは所有すると、様々な税が課税される。
不動産といえば、安い物件でもかなりの金額になるから、税額もそれに伴って大きくなる。
これを収益不動産購入の事業計画に入れておかないと、後で大変な事になりかねない。
ここでは、それらの不動産に関わる税を紹介しよう。
消費税は建物の売買価格に課税されるが、土地には課税されない。
不動産を取得すると、都道府県から課税される地方税。
これも課税の対象となる金額は、固定資産税台帳の登録価格となっている。
税率は原則４％となっている。
特例として、一定基準を満たす住宅用の土地であれば課税標準額が減額され、さらに税率も３％となる。
固定資産税・都市計画税は、毎年１月１日における登記簿上の所有者に課税される地方税である。
課税の対象となるのは、もちろん固定資産税台帳の登録価格である。
税率は固定資産税が１．４％（標準）２．１％、都市計画税が０．３％以内と定められている。
また、住宅に利用されている土地については、課税標準額が減額される。
固定資産税は、２００㎡以下の部分については登録価格の１／６に、２００㎡を越える部分については登録価格の１／３に減額される。
また、都市計画税は２００㎡以下の部分については登録価格の１／３に、２００㎡を越える部分については登録価格の２／３に減額される。
不動産を購入する際には、所有権の移転登記を行う必要があるが、通常はその手続きを司法書士に依頼する。
司法書士が必要な書類を揃え、法務局に申請してくれる。
また、物件に抵当権や根抵当権などが設定されている場合でも、司法書士がそれらの抹消書類に問題はないか確認してくれる。
当然、司法書士は国家資格であるので、安心して任せればいいだろう。
さらに、登録免許税についても司法書士に対して支払いを行い、納税を依頼するのが一般的だ。
しかし、この司法書士も出来れば買主サイドで人選を行うのがよい。
信頼出来る知人の中に司法書士がいれば、その人物に依頼するのがいいだろう。
もし知人の中に司法書士がいなければ、取引のある銀行に依頼しても司法書士を紹介してくれる。
なぜ、司法書士は買主サイドで決めた方がよいかと言うと、あくまでも念には念を入れての処置だと考えて欲しい。
司法書士が詐欺的な事を行うとは考えられないが、不動産の購入を公に明らかにする所有権の移転は、やはり売主サイドの人選ではなく、買主サイドで行うべきだ。
不動産を紹介してくれた仲介業者には、その報酬として手数料を支払う事になるが、その金額の上限は、取引額が２００万円以下の場合は取引額の５％、取引額が２００万円超４００万円以下の場合は、２００万円までの部分について５％、２００万円超４００万円以下の部分について４％となっており、取引額が４００万円を超える場合は２００万円までの部分について５％、２００万円超４００万円以下の部分について４％、４００万円を超える部分について３％と定められている。
また、これらの金額の支払い時期であるが、手付契約時にそのうち何割かを支払い、残金は決済日に支払う場合と、全額を決済日に支払う場合がある。
これはケースバイケースで異なるので、業者と相談の上、決定すればいいだろう。
尚、売主、買主には関係ないが、仲介業者に支払った手数料のすべてが、支払先の業者の収入にならない事もある。
その売買に関して仲介業者が１件しか入っていない場合は、双方から手数料が貰えるので大変儲かるが、２件になると「分かれ」と言って、売主側の業者は売主から、買主側の業者は買主から受け取る金額が業者の収入となる。
しかし、３件以上の業者が入った場合には、売主側、買主側の業者が、他の業者に手数料を分配する必要が出て来る。
仲介業者は、１つの売買に多くの業者が入る事を嫌う傾向にあるが、この金銭的な問題もその要因のひとつだ。
収益不動産の購入に際し、売買代金の一部に金融機関からの融資を利用する場合には、前もって金融機関に融資が可能かどうか打診しておく必要がある。
まずは、長年預金を続けている銀行・信用金庫・信用組合などが順当だろう。
銀行などに対しては、長期にわたって預金をしている、あるいは定期預金や積み立て預金をしている事で、ある程度の信用が生まれている。
また、過去に何らかの融資を受けた事があり、何の問題なく返済したというような実績があれば、それも信用の対象となるだろう。
遠慮せず、取引のある銀行などに融資の打診する事が肝心だ。
どの銀行でも店頭で相談を受け付けているし、もし担当の銀行員がいれば、その人物に話をすればいいだろう。
また、それが無理なら業者が融資を行う金融機関を紹介してくれる場合もあるので、信頼出来る業者なら紹介を依頼してもいいだろう。
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